ภาษีเมื่อขายบ้าน ที่ดิน คอนโดฯ

ขายบ้าน ที่ดิน คอนโดฯ ต้องเสียภาษีอะไรบ้าง ? ผมมักจะได้รับคำถามแบบนี้จากทางแฟนเพจ TAXBugnoms อยู่เสมอ โดยเฉพาะช่วงที่มีเรื่องของการลดค่าธรรมเนียมการโอนให้แบบนี้ ก็ยิ่งมีคำถามเข้ามาบ่อย ดังนั้นบทความในตอนนี้จะชวนท่านผู้อ่านแวะกลับมาพูดคุยเรื่องของภาษีเงินได้บุคคลธรรมดากันบ้าง เพื่อที่เราจะทุกคนจะได้ทำความเข้าใจเรื่องนี้ไปพร้อม ๆ กันครับ

ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นเมื่อขายอสังหาริมทรัพย์

อันดับแรกสิ่งที่เราต้องทำความเข้าใจก่อนคือ เวลาขายอสังหาริมทรัพย์ บ้าน ที่ดิน คอนโดฯ จะมีค่าใช้จ่ายอยู่ 2 ส่วนหลัก ๆ ครับ ส่วนแรกคือค่าธรรมเนียมการโอน ส่วนที่ 2 คือภาษี นอกจากนั้นอาจจะมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เพิ่มเติม เช่น ค่าพยาน ค่าคำขอ ฯลฯ (ถ้ามี) แต่ในบทความนี้จะพูดถึง 2 ส่วนหลัก ๆ เท่านั้นนะครับ

1. ค่าธรรมเนียมการโอน

โดยปกติแล้วจะอยู่ที่อัตรา 2% ของราคาประเมิน แต่อย่างไรก็ตาม ค่าธรรมเนียมการโอนนี้จะมีการปรับลดให้สำหรับบางกรณี เช่น กรณีพ่อแม่โอนให้ลูกจะลดเหลือ 0.5% หรือบางครั้งอาจจะมีประกาศลดเป็นครั้งคราวของทางฝั่งรัฐบาลเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจครับ อย่างเช่น ล่าสุดมีการประกาศสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้าน จะเหลือ 0.01% โดยมีผลตั้งแต่วันที่ 18 มกราคม - 31 ธันวาคม. 2565 ครับ

2. ภาษี

สำหรับภาษีที่เกี่ยวข้องนั้นจะแบ่งออกเป็น 3 ประเภทครับ นั่นคือ ภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ แต่ทั้ง 3 ตัวนี้จะแบ่งเป็น 2 คู่ครับ โดย

• คู่แรก คือ ภาษีเงินได้กับภาษีธุรกิจเฉพาะ
• คู่ที่สอง คือ ภาษีเงินได้กับอากรแสตมป์

ภาษีธุรกิจเฉพาะกับอากรแสตมป์ โดยในส่วนของภาษีธุรกิจเฉพาะกับอากรแสตมป์จะมีอัตราแตกต่างกันดังนี้ครับ

ภาษีธุรกิจเฉพาะ เสียในอัตรา 3.3% ของราคาที่ซื้อขายกันจริงหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า

อากรแสตมป์ เสียในอัตรา 0.5% จากราคาขายหรือประเมินทุนทรัพย์แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า

ภาษีเงินได้ สำหรับหลักการคำนวณภาษีเงินได้ทีต้องเสียนั้นจะดูจากได้มาของอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ว่า ได้มาโดยมรดกหรือเสน่หา หรือการได้มาโดยวิธีอื่นครับ ซึ่งความแตกต่างของวิธีการได้มาก็คือ

● กรณีได้มาโดยมรดกหรือเสน่หา จะหักค่าใช้จ่ายได้ 50%
● กรณีได้มาโดยวิธีอื่น จะหักค่าใช้จ่ายตามอายุการครอบครองโดยนับตามปีที่ถือครอง