การประเมินราคาทรัพย์สินใหม่ ความท้าทายในการปิดงบการเงินประจำปีของนักบัญชี
โดย
|
แนวคิดในการประเมินหามูลค่าอสังหาริมทรัพย์ตามหลักสากล ประกอบไปด้วย
1. วิธีประเมินโดยคิดจากมูลค่าจากต้นทุน มีความคิดว่ามูลค่าของสิ่งหนึ่งจะเท่ากับต้นทุนในการหาสิ่งอื่นที่เทียบเคียง ได้มาทดแทน ดังนั้นการประเมินอสังหาริมทรัพย์ตามแนวคิดนี้ วิธีการก็คือ การประมาณการต้นทุนในการสร้างอาคารทดแทน ใหม่ตามราคา ณ ปัจจุบัน แล้วหักลบด้วยค่าเสื่อมตามอายุการใช้งาน และบวกด้วยมูลค่าตลาดของที่ดิน ก็จะได้มูลค่าของทรัพย์สินนั้น ซึ่งจะเหมาะกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อาคารที่สร้างขึ้นเป็นการเฉพาะเจาะจง เช่น โรงงาน แต่ก็อาจไม่เหมาะ กับการนำมาใช้กับทรัพย์ประเภทบ้าน คอนโดมิเนียมที่การใช้วิธีการเปรียบเทียบตลาดดูจะเข้าท่ากว่า อย่างไร ก็ดีวิธีนี้ก็มี โอกาสที่ราคาจะผิดเพี้ยนได้เช่นกัน เช่น หากราคาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำ แต่ดัชนีต้นทุนวัสดุก่อสร้างสูงขึ้น บางครั้งราคา ต้นทุนที่คำนวณได้ อาจจะแพงกว่ามูลค่าตลาดได้
2. วิธีประเมินโดยอาศัยการเปรียบเทียบราคาตลาด ซึ่งเป็นวิธีที่คนทั่วไปยอมรับกันว่าดีและชัดเจนที่สุด เพราะถ้าตลาด มีปริมาณการซื้อขายที่เพียงพอที่จะใช้เทียบเคียงหรือเปรียบเทียบกับทรัพย์สินที่ประเมินได้โดยตรง ก็แปลว่ามีความเชื่อได้ว่า มูลค่าของทรัพย์สินที่ประเมินก็ควรจะเท่ากับราคาของทรัพย์สินเทียบเคียงที่คนอื่นขายได้ วิธีนี้จะทำโดยการสืบหาทรัพย์สิน เทียบเคียงที่ใกล้เคียงกัน (ในที่นี้ต้องพิจารณาอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณสมบัติเทียบกันได้) ที่มีการซื้อขายกันมาพิจารณาว่า มีลักษณะคล้ายหรือแตกต่างจากทรัพย์สินที่ประเมินอย่างไรบ้าง แปลว่าผู้ประเมินคงต้องเข้าใจธรรมชาติของอสังหาริมทรัพย์ ที่ประเมินว่าราคามีปัจจัยใดบ้างที่กระทบ เช่น รูปแปลง ทำเลที่ตั้ง ลักษณะทางกายภาพ ข้อจำกัดทางกฎหมายผังเมือง ขนาดแปลงที่ดิน ขนาดเนื้อที่ใช้สอยอาคาร คุณภาพของวัสดุก่อสร้างอาคาร เป็นต้น จากนั้นจึงทำการวิเคราะห์เพื่อหามูลค่า โดยอาศัยเทคนิคต่างๆ เช่น Sale Adjustment-Grid Method และ Weighted Quality Score (WQS) เป็นต้น ถ้าท่านคุ้นเคย นี่คือลักษณะคล้ายๆ กับตลาดที่ใช้อ้างอิงตาม TFRS 13
3. วิธีประเมินโดยคิดจากรายได้ เป็นการประเมินมูลค่าโดยอ้างอิงจากรายได้ที่จะเกิดขึ้นเป็นหลัก จึงเหมาะกับ อสังหาริมทรัพย์ที่ก่อให้เกิดรายได้จากทรัพย์นั้น (Income Producing Property) โดยมีหลักคิดว่ามูลค่าทรัพย์สิน ในวันที่ประเมินราคาจะเท่ากับผลรวมของรายได้สุทธิที่จะได้ในอนาคต แปลว่าอสังหาริมทรัพย์จะมีค่ามีราคาได้เท่าไรก็ขึ้นอยู่ กับว่า อสังหาริมทรัพย์นั้นสามารถสร้างรายได้ได้มากน้อยแค่ไหนเป็นสำคัญ อสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้สูงกว่าจึงควรมี มูลค่าสูงกว่าตามไปด้วย ซึ่งย่อมมาจากเหตุที่มีทำเลและคุณภาพที่ดีกว่าด้วยเช่นกัน โดยการประเมินนั้นจะประมาณรายได้ ของทรัพย์สินที่สามารถสร้างได้ หักลบด้วยการไม่ได้ใช้ประโยชน์และค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่น ค่าดำเนินการ ภาษี ประกัน ค่าการจัดการ ค่าบำรุงรักษา เป็นต้น ซึ่งก็คือรายได้สุทธิ ซึ่งหลังจากนี้เราจะหามูลค่าของทรัพย์สินได้ด้วยการเอารายได้สุทธิ หารด้วยอัตราผลตอบแทนในการลงทุนของทรัพย์นั้น ซึ่งในการประเมินมูลค่าวิธีนี้จะมีวิธีคิดมูลค่าด้วยการดูผลตอบแทน ทางตรง และการวิเคราะห์คิดลดกระแสเงินสด
บางส่วนจากบทความ “การประเมินราคาทรัพย์สินใหม่ ความท้าทายในการปิดงบการเงินประจำปีของนักบัญชี ” อ่านบทความฉบับเต็มได้ใน... วารสาร CPD & Account ปีที่ 17 ฉบับที่ 203 เดือนพฤศจิกายน 2563 |
Accounting Style : CPD Talk : วิทยา เอกวิรุฬห์พร วารสาร : CPD&ACCOUNT พฤศจิกายน 2563 |
|
|
|