ปัญหาการรับรู้รายได้และการหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย “ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์”

STEP 1หลักการรับรู้รายได้
เงินประกัน เงินมัดจำค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นเงินได้ ต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลและต้องถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย 5%
*ตามประมวลรัษฎากร มาตรา 65
คำสั่งกรมสรรพากร ที่ ท.ป.1/2528 เรื่อง การใช้เกณฑ์สิทธิในการคำนวณรายได้และรายจ่ายของบริษัทหรือ
ห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล
คำสั่งกรมสรรพากร ที่ ท.ป.4/2528 เรื่อง สั่งให้ผู้จ่ายเงินได้พึงประเมินตามมามาตรา 40 แห่งประมวลรัษฎากรมีหน้าที่
หักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย

ตัวอย่าง 1
เลขที่หนังสือ : กค 0811/17110
เรื่อง : ภาษีเงินได้นิติบุคคลและภาษีมูลค่าเพิ่ม กรณีการเรียกเก็บเงินประกันการเช่า
ข้อหารือ : บริษัทได้เรียกเก็บเงินประกันการเช่าจำนวนหนึ่ง เพื่อเป็นประกันว่าผู้เช่าจะปฏิบัติตามสัญญาเช่าทุกประการ
ตามสัญญาเช่า ดังนี้ เงินประกัน ผู้เช่าตกลงที่จะมอบเงินประกันการเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าเพื่อเป็นการประกันว่าผู้เช่า
จะปฏิบัติตามสัญญาเช่านี้ทุกประการ หากผู้เช่าเดิมผิดสัญญาเช่าและ/หรือบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนวันครบกำหนดอายุ
สัญญาเช่า ผู้ให้เช่ามีสิทธิ์ริบเงินประกันการเช่านี้โดยเต็มจำนวนโดยไม่ตัดสิทธิ์ของผู้ให้เช่าที่จะได้รับชดใช้
ค่าเสียหายอื่นๆ อนึ่ง เงินประกันการเช่านี้ มิให้ถือหรือใช้เป็นการชำระเงินค่าเช่าหรือเงินอื่นๆ ไม่ว่ากรณีใดๆ ทั้งสิ้น
ในกรณีที่ผู้เช่าปฏิบัติตามเงื่อนไข หรือข้อกำหนดหรือข้อตกลงหรือข้อผูกพันใด ๆ ดังที่ระบุไว้ในสัญญาเช่านี้โดย
ถูกต้องครบถ้วน ผู้ให้เช่าจะคืนเงินประกันดังกล่าวโดยปราศจากดอกเบี้ยให้กับผู้เช่าหลังจากที่ได้หักค่าเสียหาย (ถ้ามี)
ภายในระยะเวลา 30 วัน นับตั้งแต่วันที่ผู้เช่าส่งมอบอุปกรณ์และพื้นที่เช่าคืนให้แก่ผู้ให้เช่าในสภาพเรียบร้อยพร้อมทั้ง
ชำระเงินหรือค่าใช้จ่ายใด ๆ ที่ค้างชำระทั้งหมดครบถ้วนแล้ว บริษัทฯ ไม่ต้องนำเงินประกันมาคำนวณภาษีเงินได้
นิติบุคคลในขณะที่ได้เงินประกันนั้นมาเพราะเงินประกันนั้นยังไม่ตกเป็นสิทธิ์ของลูกค้าของบริษัทหรือเป็นเงินที่ลูกค้า
ของบริษัทฯ พึงได้รับแต่ประการใด ถูกต้องหรือไม่
แนววินิจฉัย : บริษัทฯ ประกอบกิจการให้เช่าอาคาร อุปกรณ์ และให้บริการอื่น โดยมีการเรียกเก็บเงินประกันการเช่า
และการรับบริการจำนวนหนึ่ง เพื่อเป็นการประกันว่าผู้เช่าจะปฏิบัติตามสัญญา และผู้ให้เช่าจะคืนเงินประกันดังกล่าวโดย
ไม่มีดอกเบี้ยภายใน 30 วันนับแต่วันที่ผู้เช่าส่งมอบอุปกรณ์ และพื้นที่เช่าคืนให้แก่ผู้ให้เช่าในสภาพเรียบร้อยโดยไม่
ตัดสิทธิ์ผู้เช่าที่จะได้รับชดใช้ค่าเสียหายอื่น ๆ (ถ้ามี) เงินประกันดังกล่าว บริษัทฯ มีหน้าที่ต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล
เงินประกันดังกล่าวถือเป็นค่าเช่าและค่าบริการรับล่วงหน้าจึงเป็นรายได้ที่บริษัทฯ ต้องนำไปรวมคำนวณเพื่อเสียภาษี
เงินได้นิติบุคคล ตามมาตรา 65 แห่งประมวลรัษฎากร

ตัวอย่าง 2
เลขที่หนังสือ : กค 0811/3280 
เรื่อง : ภาษีเงินได้นิติบุคคลหัก ณ ที่จ่าย กรณีเงินมัดจำตามสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์
ข้อหารือ: บริษัทฯ ได้ทำสัญญาเช่าอาคาร โดยมีกำหนดสัญญาเช่า 3 ปี และเมื่อครบกำหนดสัญญา หากผู้เช่าประสงค์
จะเช่าต่อผู้เช่าจะต้องแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรให้แก่ผู้ให้เช่าทราบล่วงหน้าอย่างน้อย 3 เดือน ก่อนวันครบกำหนดสัญญา
และจะต้องเช่าโดยมีกำหนดสัญญาเช่า 3 ปี เช่นเดียวกับสัญญาเดิม แต่เนื่องจากในสัญญาเช่าดังกล่าวมิได้ระบุเงื่อนไข
เรื่องการคืนเงินมัดจำให้แก่ผู้เช่าทันทีที่สัญญาสิ้นสุดลงโดยไม่มีเงื่อนไข ตามหลักเกณฑ์ของคำสั่งกรมสรรพากรที่
ป.73/2541 ฯ ลงวันที่ 30 มิถุนายน 2541 บริษัทฯ จึงหารือว่า เมื่อมีการจ่ายเงินมัดจำในกรณีดังกล่าว ผู้เช่าต้องหัก
ภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายหรือไม่
แนววินิจฉัย : เงินมัดจำที่ได้เรียกเก็บจากการประกอบกิจการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ตามข้อเท็จจริงข้างต้น ถือเป็น
รายได้จากกิจการของบริษัทฯ ผู้ให้เช่า จึงถือเป็นเงินได้ที่ต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล ตามมาตรา 65 แห่ง
ประมวลรัษฎากร ดังนั้น เมื่อมีการจ่ายเงินมัดจำให้แก่บริษัทฯ ผู้ให้เช่าผู้จ่ายจึงมีหน้าที่หักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย
ตามข้อ 6(2) แห่งคำสั่งกรมสรรพากรที่ ท.ป.4/2528 ฯ ลงวันที่ 26 กันยายน พ.ศ. 2528

STEP 2 เว้นแต่
1.เป็นการเรียกเก็บโดยขนบธรรมเนียมประเพณีธุรกิจ
2.ต้องมีการคืนเงินนั้นให้แก่ผู้เช่าหรือผู้รับบริการเมื่อสัญญาสิ้นสุดลง โดยไม่มีเงื่อนไข เว้น กรณีค้างค่าเช่า
,เกิดความเสียหาย มีสิทธิหักกลบลบหนี้ได้
3.เรียกเก็บไม่เกิน 6 เท่าของค่าเช่า
4.สัญญาให้เช่าไม่เกิน 3 ปี
ต้องระบุชัดเจนในสัญญา
ครบเงื่อนไขทั้ง 4 ข้อ ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลและไม่ต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย
*คำสั่งกรมสรรพากร ที่ ป. 73/2541 เรื่อง การเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล และภาษีมูลค่าเพิ่ม สำหรับการเรียกเก็บเงิน
จ่ายล่วงหน้า เงินประกัน เงินมัดจำ หรือเงินจอง และหนังสือซ้อมความเข้าใจกรมสรรพากรที่ กค 0811/ว.04068
ลงวันที่ 6 พฤษภาคม 2542

ตัวอย่าง 3
เลขที่หนังสือ : กค 0811/02740
เรื่อง :  บริษัทฯ ได้เช่าพื้นที่ส่วนหนึ่งของวังสระปทุมเพื่อพัฒนาที่ดิน โดยสร้างโรงแรม ศูนย์การค้า ตลอดจนอาคาร
จอดรถ ธุรกิจส่วนใหญ่ประกอบกิจการให้เช่าพื้นที่เป็นศูนย์การค้า และให้บริการในพื้นที่ส่วนกลางตลอดจนให้บริการ
ที่จอดรถ ในการให้เช่ามีการทำสัญญาเช่าและสัญญาบริการระยะสั้นเป็นสัญญาแยกอย่างละฉบับไม่รวมกัน อายุสัญญา
โดยปกติไม่เกิน 3 ปี และมีการเรียกเก็บเงินประกันสัญญาเช่าและสัญญาบริการอันเป็นขนบธรรมเนียมประเพณีทางธุรกิจ
เป็นจำนวน 6 เท่าของค่าเช่าและค่าบริการรายเดือน โดยมีเงื่อนไขจะคืนเงินประกันให้แก่ผู้เช่าเต็มจำนวนเมื่อสัญญา
สิ้นสุดลง เว้นแต่ว่ากรณีผู้เช่าปฏิบัติผิดสัญญา บริษัทฯ มีสิทธิหักเงินประกันเพื่อชดใช้ความเสียหายตามที่ระบุไว้ใน
สัญญาเช่าได้
บริษัทฯ เห็นว่า เงินประกันสัญญาเช่าและสัญญาบริการที่บริษัทฯ เรียกเก็บเงิน ไม่อยู่ในข่ายที่บริษัทฯ จะต้องนำมารวม
คำนวณเป็นรายได้ในการคำนวณกำไรสุทธิ เพื่อเสียภาษีในปีที่ได้รับเงินมัดจำ หรือนำมาถือเป็นรายจ่ายในการคำนวณ
กำไรสุทธิเพื่อเสียภาษีในปีที่จ่ายเงินมัดจำ ความเข้าใจของบริษัทฯ ถูกต้องหรือไม่
แนววินิจฉัย : กรณีตามข้อเท็จจริงเงินประกันการเช่าแยกพิจารณาได้ดังนี้
1. กรณีภาษีเงินได้นิติบุคคล
(1) เงินประกันการเช่าพื้นที่อาคาร ซึ่งมีอายุการเช่าไม่เกิน 3 ปี และมีการเรียกเก็บเงินประกันการเช่าไม่เกิน 6 เท่าของ
ค่าเช่ารายเดือน บริษัทฯ ไม่ต้องนำเงินประกันข้างต้นมาเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลแต่อย่างใด ตามข้อ 3 (1) ของคำสั่ง
กรมสรรพากร ที่ ป.73/2541 เรื่องการเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล และภาษีมูลค่าเพิ่ม สำหรับการเรียกเก็บเงินจ่ายล่วงหน้า
เงินประกัน เงินมัดจำ หรือเงินจอง ลงวันที่ 30 มิถุนายน พ.ศ. 2541 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยคำสั่งกรมสรรพากร
ที่ ป.74/2541 ฯ ลงวันที่ 28 กรกฎาคมพ.ศ. 2541
(2) กรณีเงินประกันการเช่าพื้นที่อาคาร นอกจาก (1) บริษัทฯ ต้องนำมารวมคำนวณเป็นรายได้ในรอบระยะเวลาบัญชีที่
เริ่มให้เช่าทรัพย์สิน หรือจะนำรายได้นั้นมาเฉลี่ยตามส่วนแห่งจำนวนปีตามสัญญา และนำมารวมคำนวณเป็นรายได้ใน
แต่ละรอบระยะเวลาบัญชีนับแต่รอบระยะเวลาบัญชี ที่เริ่มให้เช่าทรัพย์สินก็ได้ ทั้งนี้ ตามข้อ 2 (1) (ก) แห่งคำสั่ง
กรมสรรพากร ที่ ป.73/2541 ฯ ลงวันที่ 30 มิถุนายน พ.ศ. 2541
2. กรณีคำว่า "เงินก้อน"  ถ้ามีการเรียกเก็บเงินประกันหรือเงินมัดจำเป็นไปตามหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้ ไม่ถือว่าเป็น
เงินก้อน
(ก) โดยขนบธรรมเนียมประเพณีทางธุรกิจได้มีการเรียกเก็บเงินประกันหรือเงินมัดจำ
(ข) ต้องมีการคืนเงินประกัน หรือเงินมัดจำให้แก่ผู้เช่าหรือผู้รับบริการทันทีที่สัญญาสิ้นสุดลงโดยไม่มีเงื่อนไข แต่กรณี
เกิดความเสียหาย ผู้ให้เช่าหรือผู้ให้บริการมีสิทธิหักกลบลบหนี้ได้
(ค) เงินประกัน หรือเงินมัดจำที่เรียกเก็บต้องไม่เกิน 6 เท่าของค่าเช่าหรือค่าบริการรายเดือนและ
(ง) สัญญาการให้เช่าทรัพย์สินหรือการให้บริการมีอายุสัญญาไม่เกิน 3 ปี
ดังนั้น กรณีเงินประกันการให้เช่าสังหาริมทรัพย์ หรือการให้บริการอื่น ถ้ามีการเรียกเก็บตามหลักเกณฑ์ดังกล่าว ก็จะไม่
ถือเป็นเงินก้อน จึงไม่ต้องเสียภาษีเงินได้ และไม่ต้องถูกหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย แต่อย่างใด